（原标题：大佃农快手、小米 创金合信首农产业园REIT上市的喜与忧）

不雅点网 北京市中关村科技园界限内又有一支REIT将上市。

11月27日，创金合信首农产业园REIT崇拜请问并于29日泄漏“已受理”，该神色原始权利东谈主为北京首农信息产业投资有限公司，基金惩办东谈主为创金合信基金惩办有限公司。

北京首农信息产业投资建立于2010年9月20日，是北京首农食物集团有限公司的子公司，业务界限包括金钱惩办、投资惩办、投资磋磨、房地产开发、销售自行开发的商品房、物业惩办以及出租办公用房等。

该公司勤恳于于信息类产业园区的投资、开发、开辟、运营和孵化器开辟。园区定位为“中关村移动智能做事立异园”，旨在打造世界跨越的移动互联网全产业链特质产业园区。

这次请问的创金合信首农产业园REIT底层金钱为中关村移动智能做事立异园（首农元中心）11栋建筑物和1栋附庸地下建筑物（包含可出租车位700个），入池建筑面积测度约20.36万平米，扫尾2024年6月30日，举座出租率94.5%。

值得柔和的是，在这神色中，佃农快手科技的环球总部和小米集团的业务部门承租大体量面积并签署了长期租约，两大佃农租借面积为14.97万平日米，占可出租面积的93.01%、已出租面积的98.44%，2024年1-6月两大佃农房钱收入孝敬占举座收入比例为98.49%。

这当中蕴含着神色的喜与忧。

高精尖产业园区

凭据感激梁行出具的《估价评释注解》，扫尾价值时点2024年6月30日，基础规范金钱估值测度33.01亿元，估值单价为16210元/平日米。

以评估机构瞻望的2024年6月末估值及2024年下半年运营净收益为想象基础，基础规范神色2024年景本化率为8.77%；以评估机构瞻望的2024年6月末估值及2025年运营净收益为想象基础，基础规范神色2025年景本化率为8.99%。

产城园区驳斥获悉，基础规范金钱为首农元中心神色，坐落于北京市海淀区西二旗5西路16号院，包括首农元中心神色的1-10号楼、14号楼和15号楼（即地下一、二和四层），测度11栋建筑物和1栋附庸地下建筑物（包含可出租车位700个）。

该神色是中关村科学城第五批园区开辟重心神色，2017年3月被细则为高精尖产业园区，产业定位主要侧重信息工夫、东谈主工智能、科技做事、信息本色顿然、大数据及云想象等限度。

基础规范金钱界限内的地盘用途为科研用地，房屋用途主要为科研楼，总建筑面积测度203,643.55平日米，可出租面积160,967.36平日米。扫尾2024年6月30日，基础规范金钱举座出租率为94.5%。

首农元中心所处的上地区域，科技产业伙同度高、企业总部密度大、研发办公空间需求量大、佃农个性化条款高。

具体来看，首农元中心神色于2021年11月干与运营，扫尾2024年6月30日已牢固运营2.66年。

出租率方面，凭据招募评释书，首农元中心神色于2021年11-12月、2022年、2023年、2024年1-6月的期末时点出租率区别为96.5%、96.8%、94.4%、94.5%；平均出租率区别为35.8%、96.7%、96.5%、94.4%。

首农元中心神色是上地中心区域稀缺的大体量新建园区，包含11栋独栋研发办公楼、超20万平日米建筑面积，主要运营及盈利模式为对出门租不动产和车位，其收入着手主要为房钱收入。

于上述时期，首农元中心的生意收入区别为1,943.64万元、3.51亿元、3.32亿元与1.55亿元；净利润为-572.59万元、1.99亿元、1.39亿元与5,199.89万元；息税折旧摊销前利润为1,508.59万元、3.18亿元、2.78亿元与1.27亿元；贪图性净现款流则区别为1.31亿元、7,584.68万元、2.66亿元与1.19亿元。

大佃农休戚

凭据招募评释书，扫尾2024年6月30日，首农元中心共计13家佃农，均为市集化佃农，出租面积为15.21万平日米，出租率为94.5%。

值得柔和的是，佃农快手科技的环球总部和小米集团的业务部门承租首农元中心大体量面积并签署了长期租约。

该神色主要佃农为顺捷中恒（快手科技旗下的受适度结构性主体）和小米科技，两大佃农测度租借面积为14.97万平日米，占可出租面积16.1万平日米（不含地下车位）的93.01%。

其中，顺捷中恒整租园区内1-3号楼、8-10号楼及地下一层测度11.77万平日米，占可出租面积的73.09%、已出租面积的77.36%，2024年1-6月房钱收入孝敬占举座收入比例为75.32%

小米科技整租园区内7号楼和14号楼测度3.21万平日米，占可出租面积的19.92%、已出租面积的21.08%，2024年1-6月房钱收入孝敬占举座收入比例为23.17%。

这意味着，首农元中心也面对佃农伙同度高及整租的风险。

从租约到期踱步来看，两大佃农均签了十年长租约，当今已签约佃农伙同于2032年及以后到期，其中2032年及以后到期佃农面积占已出租面积的77.43%。

凭据神色已签定租约的到期踱步来看，当今已签约大佃农将伙同于2031年底和2032岁首到期，到期佃农租借面积测度14.97万平日米。

其中，顺捷中恒租约公约肇始时期为2021年12月23日，公约到期日为2032年1月22日；小米科技租约公约肇始时期为2021年11月9日，公约到期日为2031年11月8日。

固然两大佃农在较长时期内撑握着神色营收，但淌若基金运作期内，如发生顺捷中恒、小米科技提前退租、到期不续租、贪图情况堕入窘境大概拒却践约等情形，可能会对目的基础规范神色的现款流产生不利影响，亦可能因整租神情（包括更换整租佃农大概转为散租贪图等）对神色运营牢固性产生影响。

不外开yun体育网，租约伙同到期的时期距离现时较长，运营惩办机构有填塞的时期与佃农协商续租或储备潜在佃农。探求到现存佃农整租面积较大、到期时期伙同等要素，如改日租约到期未获续期、未获替代、未找到相宜充足的新佃农等，基础规范神色将面对一定的空置风险，进而影响房钱收入。